O distrato do contrato de venda e compra de imóvel

Não há dúvida de que, nos dias atuais, um dos principais problemas experimentados pelo comprador de imóvel na planta diz respeito à rescisão do compromisso de venda e compra, também conhecido como distrato. Na verdade, o que era um grande sonho, muitas vezes acaba tornando-se um verdadeiro pesadelo.

O comprador, via de regra, tentou entrar em contato com a construtora para explicar a sua situação e requerer a rescisão do contrato, tendo como resposta, na maioria das vezes, que de todo o valor que ele pagou não será devolvido nada ou seria devolvido apenas um pequeno percentual, geralmente entre 15% a 30% das parcelas efetivamente pagas (excluindo-se, inclusive, a comissão de corretagem), o que é incompatível com a realidade e até mesmo ilegal, uma vez que viola as normas previstas no Código de Defesa do Consumidor, notadamente com relação ao equilíbrio contratual e a boa-fé objetiva.

É sabido que quem adquire determinado imóvel na planta não pretende desistir da compra, porém, as vezes isso pode ocorrer e por inúmeros motivos, sendo os mais comuns:

a) aumento abusivo e expressivo das parcelas a vencer, tornando-se o saldo devedor uma verdadeira bola de neve, o que poderá inviabilizar um futuro financiamento bancário;

b) perda de emprego, razão pela qual o comprador não mais possui uma fonte de renda necessária para dar continuidade com os pagamentos;

Esses são apenas alguns exemplos clássicos. Aliás, vale destacar que a legislação não exige um motivo para que o comprador solicite a rescisão contratual, quer seja administrativamente ou judicialmente.

Quando a desistência é do comprador, a construtora tem o direito de reter apenas e tão somente 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos contratualmente. Essa regra tem prevalecido na doutrina e jurisprudência, inclusive no Colendo Superior Tribunal de Justiça.

A propósito, veja-se interessante decisão do C. STJ:

“CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PROPORCIONALIDADE. CC, ART. 924. I - A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de que, em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização da promitente vendedora com as despesas decorrentes do próprio negócio, tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das prestações pagas como sendo o percentual adequado para esse fim. II - E tranquilo, também, o entendimento no sentido de que, se o contrato estipula quantia maior, cabe ao juiz, no uso do permissivo do art. 924 do Código Civil, fazer a necessária adequação”. (STJ; AgRg no REsp nº 244.625/SP; Antônio de Pádua Ribeiro; Julgado em 09/09/2001; Grifos nossos).

Por sua vez, considerando a extraordinária quantidade de ações envolvendo a compra e venda de imóvel na planta, o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo editou a seguinte Súmula:

“Súmula nº 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”. (Grifos nossos).

Entretanto, destaque-se, quando a desistência acontece em razão de culpa exclusiva da vendedora (construtora/incorporadora), a restituição ao comprador deve ser integral, ou seja, 100% (cem por cento) de todos os valores pagos, inclusive aqueles desembolsados a título de comissões de corretagem e assessoria imobiliária “sati”, tudo devidamente atualizado com juros e correção monetária.

Aliás, a rescisão do contrato por ato do comprador ou por culpa exclusiva da vendedora, a restituição deve ser feita de uma única vez (à vista), não se sujeitando a nenhum tipo de parcelamento, o que também é objeto de Súmula do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, a saber:

“Súmula nº 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”. (Grifos nossos).

Ademais, pensamos que em qualquer hipótese de rescisão do contrato, necessário haver a devolução integral da taxa de comissão de corretagem e assessoria imobiliária “sati”, pois trata-se de típica hipótese de venda casada.

Portanto, caso o comprador escolha pela rescisão do contrato (distrato) perante a construtora ou até mesmo a incorporadora, não deverá aceitar o valor oferecido, caso a proposta seja inferior a 90% (noventa por cento), das quantias efetivamente pagas contratualmente, pois isso pode caracterizar um acordo extrajudicial, diante da concordância expressa do comprador, pois sempre haverá a conhecida cláusula dando “quitação geral”.

Antonio Marcos Borges da Silva Pereira é Advogado. Pós-graduado em direito civil e direito do consumidor pela Escola Paulista de Direito. Integrante do escritório Borges Neto, Advogados Associados.